점점 집값은 오르고 전세로 이사다니기 힘들어서 부동산 경매를 알아보게되었는데요. 부동산 경매는 어렵고 힘들지만 재미있기도합니다. 이번 포스팅에서는 부동산 경매에 대해 개괄적인 내용 설명과 절차를 알려드리려고해요.
경매의 장점
경매의 경우 시세보다 싸게 구입할 수 있고, 빌라의 경우 통째로 비어있는 상태이기때문에 다양하게 활용하거나, 수익을 낼 수 있는 부분이 있습니다.
경매 단어들
권리분석
매물에 어떠한 권리가 있는지를 파악하고,
물건을 낙찰받았을 때 어떠한 권리들이 함께 인수되는지,
권리를 없애기 위해서 어느 정도의 금액이 필요한지 파악하는 것입니다.
간단히말해서, 근저당권 말소(소멸)되었는지
임차인이 배당을 받는지, 배당을 받지못한다면 대항력은 있는지 꼭 체크하여야합니다.
가장좋은 건 아예 세입자가 없거나, 세입자가 있더라도 배당금을 받고 나갈 수 있는 것이 가장 좋겠지요.
유찰
입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다.
다가구 다세대의 차이
다가구: 3층건물이 많으며 법적으로는 19가구 이하여야하며 단독주택에 속해서 소위 주인인 임대인이 한명인 경우입니다.
다세대: 4층 이상이며 공동주택에 속합니다. 여러명의 등기가 있는 주인이 여럿인 경우입니다.
네이버 부동산으로 공부하기
네이버 부동산 경매회원은 무료로 내용을 확인하실 수 있습니다. 라는 내용이 뜨는데 네이버 회원의 경우 한달에 3번 무료로 열람하실 수 있는데 그 이상이 된다면 관심있는 물건의 주소를 복사해서 검색창에 다시 검색을 하면 경매를 대행해주는 업체들이 올린 정보를 확인할 수 있습니다. 따라서 네이버 부동산에 들어가 경매에 들어가서 자주 보는 것을 추천합니다.
부동산 경매 절차
권리분석- 입찰- 대금지급- 인도
권리분석하는 방법
위 서류에서를 보면 임차인이 2명있다고 나오며
주거용 1층 우측세대의 임차인의 경우 배당금 없음이라고 나오는데 낙찰된 금액에서 보증금을 받을 수 없다는 의미입니다.
다른 임차인의 경우 주황색 폰트로 대항력 여부가 써있는데 대항력이 있다는 말은 배당은 못받지만 법적으로 대항할수 있다는 의미입니다.
하지만 두번째 임차인의 경우는 낙찰금 외에 세입자의 보증금인 1억 3천만원을 떠안고가야한다는 점을 확인하여야합니다.
그 아래에도 건물등기부현황, 토지등기부현황에서 근저당권이나 압류가 모두 소명되었는지도 확인해야합니다.
그리고 서류만 보지마시고 현장에 방문하셔서
근처 공인중개사사무실 3곳 정도를 돌며 물건에 대한 정보를 모으시는게 좋아요.
주변 환경 및 시세도 확인하는것이 좋답니다.
경매 하루 전에는 은행에가서 본인이 입찰하고자하는 금액의 10%(이를 경매 입찰보증금이라고 하는데 공식적인 용어는 매수신청보증금액이라고 합니다)를 찾아오고 입찰가를 정해야합니다. 여러사람이 적은 입찰가 중에 가장 높게 적은 가격으로 낙찰이 되는것이다 보니
남들이 적은것보다는 높게 그렇지만 많이 높지는 않게 적는것이 맞겠죠?
물론 시세보다는 저렴히 구매할수있는 경매의 장점이 있지만 아끼다가 물건을 놓치는것이 손해일 수도 있으니
인근 지역의 3~4년간의 낙찰가를 알아보고 그 평균가에서 결정하시는 것이 좋겠습니다.
경매 당일
법원에 가면 입찰표를 11시까지 적어서 내고, 개찰은 대략 1시간 후에 진행됩니다.
판사님이 경매에 입찰가를 적어낸 사람들을 호명하여 가장 높은 금액을 적어낸 사람을 호명해줍니다.
이후, 경매에 낙찰이 되었다면 어느샌가 여러명이 대출 명함을 전달해줄텐데요.
이걸 버리지마셔야합니다. 또 중요한 것 한가지, 혹시 낙찰을 받고 낙찰받은 주인이 직접적인 교류를 원할시
대리인이라고 말하고, 제3자로서 대화를 하는것이 그나마 좋습니다.
세입자나 채무자와 직접만나거나 통화하는것은 일을 복잡하게 만드는 일이라고생각합니다.
그리고 낙찰받은 당일은 법원 내에 있는 은행에 보증금 10%를 지급하고오면 됩니다.
경매 낙찰한 집을 인도받기
낙찰받고 난 후에는 어떻게 하는 걸까요? 낙찰을 받고 '매각 허가 결정'이 날때까지 일주일을 기다려야합니다.
왜냐하면 경매가 취하될수도 있고 또 경매에서 낙찰을 받았다하더라도 경매 물건이 이상이 있으면 매각 불허가 신청을 이때 제출할 수 있는것이지요.
일주일이 지나면 대금 지급 통지서를 받게됩니다.
경매 잔금은 한달안에 납부하면됩니다. 이때, 경매당일날 여러명에게 받았던 명함을 활용해서 상담하면된답니다.
이후 서류적인 문제는 법무사에게 수수료를 지급하고 처리하면 됩니다.
이제 잔금을 납부하였기때문에 인도명령이 떨어지게되는데요.
이때 인도명령을 거부하는 세입자나 주인이 나타나면 강제집행을 시행하게 되는데, 이게 쉽지가 않답니다.
인도명령을 거부할때는 어떻게 해야할까요?
1. 내용 증명을 보낸다.
2. 예의를 갖추되 통화보다는 가급적으로 문자나 문서를 주고 받을것.
(이해한다, 감정에 동요해주지않는다.)
3. 강제집행을 법원에 신청해야한다.
설명: 이때 인도명령이 전 주인에게 전달되었는지 확인해야하며, 전달이 확인되어야만 강제집행이 이행될수있습니다.이게....참 어렵죠...안받는다고하면 결국 되돌아오는 것이고 시간만 질질끌게되니까요. 그렇다면 법원에가서 특별송달을 신청하세요. 특별송달을 신청하면 법원의 직원이 직접 방문하여 전해주기에 그나마 집배원님보다는 효과가 좋답니다.
여기서, 또 집 현관문을 닫아버리면 송달을 할 수가없다고해요. 꼭 1층에 내려오라고하고 전달하는것이 좋다고합니다. 그리고 나서야 이제 강제집행을 할 수 있는것이지요. 강제집행을 신청하면 비용을 납부하면되고 이제 계고장이 건물에 붙여지게 됩니다. 그 후 강제집행이 진행되는데 버티던 사람의 짐도 못찾고 이사비도 못받고 나중에 집행비를 모두 토해내야 짐을 찾을수있기때문에 열에 아홉은 그 전에 나간다고하더라구요.
인도명령 다음날은 법원에 가서 서류열람을 신청해서 세입자들의 연락처를 열람할 수 있답니다.
세입자들이 배당금을 받을수있을시 낙찰을 받고나서 명도확인서와 인감을 떼어서 세입자들에게 보내줘야 그 분들도 법원에가셔서 배당금을 받으실수있답니다. 이때 세입자들에게 열쇠를 받거나 방이 비워진것을 꼭 확인하고 명도확인서와 인감을 드려야하는것 잊지마세요!
그리고 ...입주 전, 모든 청소와 점검을 해야하므로
마지막까지 멘탈 붙잡는것 잊지마세요!
